La vente entre particuliers
Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente entre particuliers ?
La vente entre particuliers permet avant tout au vendeur de garder le contrôle de la situation en permanence, vous décidez de tout, mais c'est aussi vous qui gérez tout !
Alors pourquoi plus d'un vendeur sur 3 décident de vendre par lui même ?
Les points suivants reviennent le plus souvent lorsqu'on pose la question :
- Pas de frais associé aux honoraires de l'agent immobilier (4 à 10% du prix de vente)
- La garantie que le bien n'a pas été bradé / collusion d'intérêt Acheteur - Agent immobilier
- La parfaite connaissance du bien permettant de le mettre en valeur
- Maitriser les visites
Les inconvénients sont nombreux, le principal étant que vous devez tout faire vous même ou presque.
Les principaux points sont les suivants :
- Etre seul pour définir le juste prix du bien à vendre
- La gestion des annonces (rédaction, choix du média utilisé en fonction du bien, réponses aux appels, séléction des candidats... )
- Etre disponible pour faire les visites, savoir gérer les questions
- Négocier le prix de vente, savoir quand négocier et pour quel dossier acheteur
Comment réussir votre vente entre particuliers ?
L'étape la plus importante est de fixer le bon prix, celui auquel le bien va se vendre dans un délai raisonnable sans laisser d'argent sur la table. Il est très courant qu'un propriétaire surestime son bien, il a en effet une vision biaisée de la valeur de celui-ci car il l'a façonné à son image, y a de bons souvenirs et avec le temps, a fait abstraction des inconvénients de celui-ci. C'est le risque n°1 de la vente entre particuliers !
Si vous choisissez un prix trop élevé, vous allez limiter les visites, le bien va rester à vendre longtemps et après plusieurs semaines vous allez devoir baisser votre prix pour attirer les acheteurs. Cette erreur peut vous coûter beaucoup d'argent, ceux qui observent depuis un moment votre bien vont alors jouer la carte de la déflation lors des négociations et vous risquez de brader votre bien en dessous de sa valeur pour le vendre.
A contrario, si vous choisissez un prix trop bas, le bien se vendra en quelques jours, alors que vous auriez très probablement pu le vendre à un meilleur prix. Vendre vite et bien, c'est avant tout vendre au bon prix !
Il existe des outils à votre disposition pour vous aider à évaluer le bon prix sans forcemment devoir payer ou laisser vos coordonnées en échange. Vous trouverez, ci dessous, les astuces vendre vite et bien pour vous aider :
- Le prix moyen au m² sur votre code postal
- Vous donne une première estimation, mais il ne tient pas compte des besoins en rénovation, des extérieurs et des autres caractéristiques de votre bien.
- L'historique des ventes dans votre quartier
- Vous permet de visualiser à quel prix se sont vendus les biens similaires au votre.
- Faites appel à un expert local
- La plupart des agences immobilières offrent des estimations gratuites. Faites venir 3 agences différentes. L'évaluation la moins chère est sûrement un bon point de départ car il n'est pas rare que l'agence gonfle son estimation pour vous convaincre de signer avec eux, quitte à vous faire baisser le prix de vente quelques semaines plus tard une fois que vous avez signé le mandat.
Enfin, la meilleure solution pour connaitre le vrai prix sur le marché au moment ou vous mettez en vente c'est de le demander aux acquereurs potentiels ! C'est le principe des enchères. C'est un modèle de vente très courant chez les anglo-saxons et les pays du nord de l'Europe, mais encore assez rare en France.
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre un bien immobilier. Suivant que vous vendez un logement en copropriétée ou une maison individuelle les règles sont diffèrentes.
Vous pouvez trouver la liste à jour des obligations en suivant ce lien : Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? | service-public.fr
Il est utile de faire réaliser ces diagnostics avant de mettre en vente votre bien car l'acheteur souhaitera les consulter. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard avant la signature du compromis de vente.
A savoir que depuis le 1er janvier 2022 lors de la parution d'une annonce d'un particulier vous devez, comme les professionels depuis 2011, indiquer le classement énergetique du bien à vendre ainsi que le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard en précisant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.
L'absence des ces informations est passible d'une amende de 3000€.
L'état met à votre disposition un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés : Page d'accueil [Annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés] (developpement-durable.gouv.fr)
Il existe aussi de nombreux outils en ligne pour obtenir des devis comparatifs, nous en avons sélectionné 3 pour vous:
- Viadiagnostic.fr | La référence du diagnostic immobilier
- Diagnostic immobilier obligatoire : comparateur de prix Jaqe
- Diagnostic immobilier: Devis et prix des diagnostics immobiliers | Comparatis
L'élément le plus important dans votre annonce de vente sera les photos. Les acheteurs potentiels regardent les photos avant même de lire le texte de l'annonce !
Si vos photos ne sont pas attractives, l'acheteur potentiel passera son chemin vers la prochaine annonce.
Il faut donc bien faire attention à mettre en valeur votre bien :
- Allégez la pièce au maximum avant de prendre la photo pour éviter l'impression de trop petit, en enlevant par exemple un fauteuil, une rallonge de table, un appareil à raclette en haut des placards dans la cuisine "il ne doit pas y avoir assez de rangements dans cette cuisine", etc...
- Prenez la photo de jour avec autant de recul que possible (grand angle), si possible avec un filtre HDR si vous faites face à la fenêtre pour éviter une tache blanche, la plupart des smartphones ont cette fonction, ou bien téléchargez une application dédiée aux photos HDR.
- Pensez à faire une visite virtuelle en filmant une visite avec votre smartphone.
- Soignez les extérieurs, coupez les haies, la pelouse, mettez des fleurs sur les balcons... il faut que l'acheteur puisse se projeter.
- Ajoutez un plan 2D ou 3D du bien à vendre avec les photos. L'acheteur va tout de suite mieux se projeter et vous allez éliminer beaucoup de visites non nécessaires.
- Si c'est "vieillot", ou si le bien est vide, réflechissez à investir un peu d'argent pour en gagner beaucoup en faisant appel au 'home staging'. VVEB vous aide à trouver un home stager de confiance près de chez vous. Découvrez nos service ici.
Si vous ne savez pas faire, si vous n'avez pas le matériel, si vous n'avez pas le temps, faites vous aider ! Il s'agit là d'argent bien dépensé soyez-en certains.
Quelques liens pour trouver un photographe professionnel, un jardinier, un dessinateur de plans :
- Photos
- Jadinage
- Plan 2D et 3D
- Home Staging
Il existe plusieurs sites d'annonces immobilières, mettez-vous à la place des acheteurs et demandez-vous où vous iriez pour trouver des annonces immobilières. Quelques sites sont incontournables et gratuits pour un nombre limité de photos incluses comme le boncoin par exemple.
Sur le budget annonce, il faut absolument ajouter suffisamment de photos pour que l'acheteur se projette et ne vous appelle pas pour rien, voire pire, vienne visiter pour rien. Il s'avère donc très juducieux de payer quelques € pour avoir un packadge de photos, suivant la taille du bien il vous faudra au moins 1 photo par pièce et 1 ou 2 de l'extérieur. N'oubliez pas d'indiquer dans l'annonce si vous avez un fichier de visite virtuelle que vous pouvez partager avec eux.
Un autre point très important pour un acheteur, l'emplacement du bien est sa première préoccupation. Souvent les agences immobilières ne partagent pas ces informations dans l'annonce pour ne pas risquer de perdre la vente avec un acheteur qui essayerait de passer en direct avec le propriétaire, mais si vous vendez entre particuliers, alors indiquer l'adresse du bien à vendre est un vrai plus.
Ne mettez pas forcement le numéro, mais indiquez le nom dans laquelle se trouve votre bien. Cela permettra à un acheteur sérieux de retrouver rapidement l'adresse exacte en recoupant les images avec google street ou autre, tout en vous protégeant des démarchages abusives par des robots Internet ou autres démarchages. Vous aurez ainsi des appels d'acheteurs sérieux qui ne vous feront pas perdre votre temps.
Dans votre annonce donnez autant d'informations que possible sur l'état du bien, et sur ce que les photos ne peuvent pas montrer. Enfin ne mettez pas votre numéro de téléphone dans l'annonce, vous allez être submergé d'appels indésirable, utilisez les messageries offertes par les sites d'annonces ou bien indiquez une adresse email, vous pourrez ainsi mieux filtrer les acheteurs sérieux des autres sans subir les nuissances.
Quelques sites d'annonces à considérer en fonction de votre bien immobilier :
L'étape des visites sur place est importante, vous devez transformer l'intérêt que portent les acheteurs potentiels pour l'emplacement du bien, les photos et eventuellement la visite virtuelle.
Il est important qu'ils puissent se projeter dans votre bien comme s'ils y habitaient déjà lors de cette visite, cela veut dire qu'il faut que votre logement ne soit pas vide, il est très difficile d'imaginer les proportions d'une pièce sans meubles, très peu de gens peuvent faire cela. A contrario, il ne faut pas que les pièces soient surchargées de meubles et de décorations. Il faut trouver le juste équilibre.
- Si votre bien est vide, considérez la location temporaire de meubles pour le temps des visites, ou bien allez à la brocante du coin pour acheter quelques meubles comme une table, des chaises, un petit canapé et un lit simple ou double à positionner dans la ou les chambres (même sans matelas), les acheteurs arriveront beaucoup mieux à se projeter.
- Si vous vivez dans le bien à vendre, il est alors très important de décharger les pièces pour éviter qu'elles ne paraissent petites, s'il n'y pas assez de place pour tout ranger cela donne immédiatement l'impression que c'est petit. Profitez en pour préparer votre futur déménagement en mettant déjà en carton les choses dont vous ne vous servez pas souvent et mettez les cartons dans le garage si vous en avez un, ou louer un box. Il faut qu'au final cela soit aéré et que la décoration soit aussi neutre que possible pour qu'un maximum d'acheteurs puissent se projeter.
Soyez prêt à répondre à des questions sur les écoles de rattachement du bien immobilier, la présence de crêches à proximité, etc...
Enfin, si les visites se terminent par une discussion sur le prix de vente, demandez à vos visiteurs de vous faire une offre par email et prenez le temps de réflechir avant d'y répondre.